工程竣工后，该房地产公司未按合同约定期限交房，后于2011年10月1日前以特快专递方式通知张某交房，张某收到通知后，发现该楼房存在楼层高度不够、楼顶面尖形和开窗、客厅窗台比其他楼房窗台低等诸多与商品房预售合同约定标准不符的现象，因此张某拒绝接收，双方多次协商未果。
【承办过程】 张某于2012年6月13日委托李桂龙律师提起诉讼，李律师通过调查取证、查阅相关的法律规定，以最大限度地维护委托人的合法权益为宗旨，确定请求法院解除商品房买卖合同，退还已交房款247323元，承担租金损失36000元，并按商品房现有价值赔偿差价损失(通过司法鉴定程序确定)及按损失额的30%承担违约金。为确定商品房的差价损失，先后两次申请对楼房价值进行评估，最后经山东求实房地产评估有限公司评估，确定截至基准日2013年7月1日，楼房价值507593元，楼房差价279827元。
在法庭审理过程中，李律师申请法院对涉案商品房进行了现场查看并拍照，确定该商品房存在没有与下楼面平行的上楼面，系坡屋顶、顶部高低不一、有诸多尖角、屋顶上开窗、有多处漏水、顶部墙皮脱落等现象。取得了交付楼房存在严重质量问题的原始证据。
【审理结果】 法院于2013年12月12日作出判决：
一、解除张某与该房地产公司签订的商品房预售合同；
二、合同解除后，张某一次性偿还房屋贷款、消灭抵押权，同时到房管部门申请撤销房屋预售备案登记；
三、该房地产公司返还张某购房款、配套费、抵押及预告登记费共计247323元；
四、该房地产公司赔偿张某房屋差价损失279827元；
五、该房地产公司赔偿张某租金损失(自2011年6月1日至判决履行完毕之日、按每月1000元标准支付)；
六、该房地产公司支付给张某违约金41974元。
【案例评析】本案经过多次开庭质证、调查取证、价值评估、法庭辩论等，法院认定双方签订的商品房预售合同合法有效，张某按约定交付了购房款，该房地产公司应按约定交付符合合同质量约定的商品房。但该公司未按合同约定期限交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付房屋的，应按租金标准承担损失。且房屋质量不符合合同约定，根据有关规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。故张某拒绝接收房屋符合法律规定，法院支持了张某解除合同、返还购房款并由诸城市新天地房地产开发有限公司赔偿差价损失的诉讼请求。同时该房地产公司未按合同约定交付房屋，还应承担违约责任，根据有关规定，违约金不能超过损失的30%，涉案房屋的差价损失为279827元，法院认为张某主张按损失的30%计算违约金，比例过高，确定该房地产公司按损失的15%支付违约金41974元。
该案历时一年半，最终取得了较好的判决结果，委托人对李桂龙的工作非常满意。
山东理达寰球律师事务所
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