开发商低价快销、涨价待售共同营造楼市紧张感

非热点区域仍然有大批存量房卖不动

业内预计明年房价不会大幅波动

还有月余，2012年即将结束，出人意料的是，在楼市传统淡季的冬季，市场一反常态的出现了一波成交火热的高峰。数据显示，11月北京新房网签7433套，上涨了11.6%，成交均价为22135元./平方米，同样上涨了7.6%。不仅如此，多个售楼处都出现了排号数量远超实际开盘量的情况。

对于看似供不应求的市场，有的开发商即使完成了全年的销售目标，似乎仍不罢休，活动蓄客、以价诱人等频频出招，也有不少知名业内人士预言房价明年还要涨，于是有项目提高售价，控制成交数，进一步造成一房难求的紧张；另一方面，门头沟等一些郊区楼盘仍然有大量新盘销售率走低，难言安全“越冬”。那么，年末楼市的真实状况是什么？买房时机是否合适？很多人都陷入了这样的纠结。

房价起伏 买与不买都很纠结

在年末股市失守“两千点”的时候，股民集体晒亏损痛定思痛后，而在另一边，风风火火的楼市再次成为关注的焦点。上周末，包括金融街融汇、常楹公元 、万科紫云阁、路劲世界城、万科新里程、新悦都等十个楼盘取证开盘，在多个售楼处现场，都出现了排号人数远高于销售套数的火爆场景。

家住北京南站附近自家老宅的李先生，上周六和妻子一起来到天宫院金融街融汇的售楼处，由于项目二期第二天上午开盘选房，因此排号预订截止到下午两点。李先生一家几乎踩着点成了最后办卡排号的购房人，但喜悦劲儿还没过就被销售人员当面“泼了冷水”，“一期没选到房的很多都顺延到二期，再加上后续不断增加的蓄客，这次的三百多套房子已经发了上千组号，像您这样最后时刻参与排号的，几乎不可能选到房子。只能顺延到明年三期开盘，机会大一些。”

“之前一直在稍远一些的富力童话时光和融汇之间犹豫，刚下定决心来买房，却没想到人多房少，根本没有机会。”谈到这次不成功的买房经历，李先生对于年末楼市的抢房场景很是惊讶。

有忧愁就有欢喜，前几日，年轻的小万毅然做出了决定，同样是在天宫院区域，买下了一套房子，让自己成为了新一代房奴，75平方米，每平方米16000多元，总价在可以承受的范围内。“观望了一年，房价似乎没有要降的迹象”，小万称，在父母的支持下，买下了父母家附近的新盘。

事实上，天宫院附近有五六个项目同时在售，此前小万几乎都考察了一遍，最后看上的这套75平方米的户型，户型方正，而且卧室客厅全朝南，并且此前的优惠措施正在递减，小万不敢再犹豫，直接交了定金。

“虽然楼市调控还在继续，但房价却始终稳中有升”，小万称，年初在观望情绪的影响下，自己一直没有出手，之后的房价，虽没有大涨，却呈上扬的趋势，下跌的迹象越来越小。过往的经历都促使他这次“速战速决”。

事实上，房价略有抬头的现象在全国都存在。中国指数研究院最新公布的统计数据显示，10月份全国100个主要城市中，60个城市的成交价出现环比上涨，而在网络上，房价明年上涨，甚至数年后再翻一番的言论又屡屡出现。这样的情况下，年末，出手面临抢房竞争，等待有可能再涨，如何抉择，已经成了让无数购房者纠结又无奈的事。

低价牌对购房人最具诱惑力

进入12月，年内有开盘计划的项目几乎都已经推盘入市，同一个区域，品质和价格类似的项目出现扎堆，不止一家开发商打出了优惠房源的广告，送面积、送精装等各式各样的价格牌此起彼伏，明显低于区域售价的项目对购房人也更具诱惑力，价格战的味道略有升温。

冲着“价低一筹”，11月末，陈女士兴冲冲地到了常楹公元的营销中心，在看完样板间之后，陈女士很心动，由于项目承诺价格会低于周边在售的龙湖长楹天街，低于28000元/平方米的精装修售价，加上6号线常营站通车在即，都促使陈女士出手。“能淘到性价比高的低价房，是件高兴的事，但听销售介绍，排号人数早已超过千人，并且每天还在增加，能否买上，最后还要看运气。”

事实上，同样采用低价策略的项目往往能最快的赢得购房人关注。

“均价15800元/平方米，现房即买即住”、“80万一套起”、“来电咨询即减一万元”、“首付16万起，青年社区”……购房人王先生留意到，到年底，这样的促销字眼，在楼盘正式发布的宣传广告上，开发商们毫不吝惜。“直白的表达，对想买便宜房的购房者来说，很有诱惑力”，王先生坦承，看到低价，的确会有买房的冲动。

“虽然很多是噱头，但开发商在年底的确也有让利的诚意”，一开发商营销总监坦承，年末的卖房节点，很多人不想错失。从这几年楼市发展来看，每年年末都能带动一波成交行情，再加之对于后市政策的不明朗，尽快走量回笼资金是最明智的选择，“除了那些工期赶不上，实在没有办法推出新品的企业外，大多数的开发商都选择能卖则卖”。

价格是最敏感的话题，最能触动购房者，在这样的心态之下，开盘优惠的房源也更容易刺激购房人年底出手。

位于通州区的金地格林格林近日开始积极蓄客，与之相隔不远处便是曾经因高压线纠纷一度停工的8哩岛项目。如今8哩岛剩余的洋房部分以22000元/平方米的价格在售，而金地格林格林虽然还未定价，但给出的预计均价则是15000元/平方米左右，明显的价格优势也促成了购房人的扎堆。与8哩岛类似，金地格林格林虽然同样有着临近高压线、火葬场等问题，但在低价牌的刺激下，问题很容易被购房人选择性忽略。

“端着架子卖”的项目提价变相捂盘

与低价蓄客的项目截然不同，楼市中还有不少楼盘接连提高售价，一副“端着架子卖”的姿态，反而在购房人中形成了明年还将涨价，现在不买就吃亏的恐慌。

位于北四环边上的豪宅项目合生霄云路8号，不久前推出了旗下楼王部分，520平方米的大户型、低密度的稀缺性都使其成为京城高端住宅的典范。12万元/平方米的售价并未成为负担，反而使其获得了近20亿的销量。不愁卖，也使得项目进一步提高了售价，目前单价达到13万元/平方米。有业内专家就表示，一些在北京土地储备逐渐减少的开发商，对于手中的项目，尤其是优质项目，都有悠着卖的心理，就怕清盘后无事可做，价格于是就成了杠杆，被开发商用来控制销售速度。这样既不违反政策上关于捂盘的界定，又能达到捂盘的目的，放缓销量，追求利益最大化。

类似情况不仅出现在高端市场，在普通住宅里也并不少见。位于昌平区地铁沿线的某纯新盘，经过了长时间的蓄客，上周终于获批入市。但许多购房人都发现，均价悄然间从宣传的16000元/平方米，变为18000元/平方米。对此有知情人士透露，该项目开发商在北京目前只有这一个项目在售，由于长期以来积累的蓄客数量远超实际开盘数，低价开盘必然面临抢购，于是提价待销，有意控制成交量就成了开发商的选择。

这样的涨价行为也容易导致恐慌性购房的出现。中原地产市场研究部总监张大伟表示， 一些开发商已经完成今年的销售目标，通过提价从而有意放缓节奏，使购房者可选择性减少，造成房源紧张的假象。担心明年继续涨价等因素，造成了这些买房人的恐慌入市。