近日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）正式对外发布，明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”文件一经下发，个别金融机构即闻风而动。建信人寿相关负责人9月17日告诉 记者，具体相关产品的设定,公司正在研究中。
专家指出，“倒按揭”养老金筹资风险因素复杂，保险公司应谨慎对待，除了“倒按揭”业务标的的价值波动风险之外，法律环境方面则可能导致违约风险；另外，“倒按揭”业务规模扩大后，房地产市场的价格波动容易引发系统性风险，这对保险公司提出了更高的资本要求。
养老金筹资风险因素复杂
《意见》明确提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。两部委在解读《意见》时称，“这是金融养老、以房养老的方式之一，在国外较为普遍，在国内还处于起步阶段。这次《意见》以试点形式写了进来，如果试点成功的话，对解决老年人的养老资金问题，盘活已有房产资源，扩大保险公司业务都有积极意义。”
据了解，此次上海银行或将率先探索“倒按揭”相关养老金融产品的研究，建信人寿则将配合上海银行在领取年金等产品设计上做好对接工作。建信人寿相关负责人表示，具体相关产品的设定公司正在研究中。
银行的“以房养老”产品，即“住房反向抵押贷款”，也叫做“倒按揭”。起源于上世纪80年代中期的美国，是目前国际上较为普遍的 “以房养老”产品，但这类业务在国内尚未取得实质性进展。“倒按揭”作为一种养老金筹资方式，实际上就是将未来亡故后住房产权的转让，来换取老年生存期间的收入流。
西南政法大学保险学副教授刘万告诉记者，“倒按揭”养老金筹资风险因素复杂，保险公司应谨慎对待。刘万指出，国内外房屋产权存在很大的制度差异：由于国内房屋土地使用权的有限性，未来房屋产权价值进行评估将面临很大的不确定性。他还指出：“由于抵押期间由老人的预期余命来决定，老人寿命越长，抵押期间也就越长，由此房屋的未来产权价值就更加难以确定。”由于长期利率是浮动的，险企还将面临利率风险。
寿险公司有先天优势
此外，国内法律环境的特殊性或导致违约风险。某保险公司一位不愿具名内部人士说：“住房反向抵押养老保险在国外已有成型模式，就国内财产继承的法律环境来说，对产权的归属没有办法制衡。”
“以房养老”在制度上有可行性，在后期操作上却存在困难,这就需要政府做相应的保障。“如美国、日本，成立专门的小型公司提供中介公司的服务、资金，但并非完全是商业型的操作模式。由政府出面完成顶层设计，同时也需要政府统一操作支持，做相应的保障。”上市保险公司内部人士称，“保险公司业务范围上有一定壁垒，因为这实际上属于一种反向抵押贷款行为。”。
“房子没了，亲情还在不在？”这是中国老年人的一大担忧，若“倒按揭”业务在国内没有市场，那么保险公司投入了资源将得不偿失。
上述人士指出，或可采用与养老城相结合，以租金补足养老金的方式。具体操作上，在地域集中的地区，将市中心房屋置换出来，委托保险公司资产管理公司管理，形成现金流，以房屋租金来支付未偿还负债。他称：“但此种操作方式还需建立在经济上行周期，以及在大城市，如北上广等有一定需求。”
“盘活存量很重要，预计在一定程度上，将引导资产价格回归真实价格。”他指出，有一些公司会有先天优势，如有经营房地产项目经验的公司，另外，由于该项业务考虑预期寿命，因此由寿险公司来做更为合适。
给付金设定需有弹性
上述专家告诉记者，每年养老给付金水平多少，取决于当前房价和未来抵押期间房价的上涨幅度，以及预定利率水平。未来房价越高、预定利率越高，每年给老年人提供的养老给付金标准应越高。
这意味着，一旦每年的养老给付金标准确定后，并保持每年不变，如果房价上涨速度提高，或者保险公司的预定利率进入下行周期，就会对老年人不利，对保险公司有利。
为了使得“倒按揭”业务尽可能契合各方意愿，专家称：“提供给老年人的养老给付标准应该是弹性的，每年应根据房价和利率水平来调整，以减少“倒按揭”业务双方的风险。”但也有业内人士指出，尽管目前年金产品的预定利率已可以达到4.05%，但目前仍无达到该利率水平的年金产品推出，在一定程度上决定了养老给付金标准。
房屋产权价值下跌，是 “倒按揭”推出的最大风险，若真的出现房屋价值普遍下跌的情况，相关的风险又如何规避？刘万认为：“美国次贷危机爆发前，很少有人会认为美国的房价会下跌，次贷危机爆发后通过各种金融衍生渠道，接踵而来的大规模金融危机使得投资银行、保险公司、商业银行和储蓄机构等众多金融机构无一幸免，这个教训深刻。”
值得注意的是，上述专家还指出，随着“倒按揭”的业务越开展普遍，一代老人亡故后相对集中地放弃住房产权，还可能会影响到住房价格的稳定，保险公司或面临住房价格波动的系统性风险。金融机构将抵押住房变现的压力也将增加，对参与该业务保险公司提出更高的资本要求。
据了解，“以房养老”的试点方案具体操作办法和实施计划计划于明年一季度出台。
