一、案例简介 浙江省江山市姜XX与诸城市XX房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，购房人姜XX起诉至中院要求XX房地产开发有限公司交付房屋并承担逾期交房的违约责任。原审法院认为涉案房屋实际已经具备了使用条件，判决要求开发商向购房人交付房屋并承担逾期交房的相应违约责任。
XX房地产开发有限公司不服一审判决，上诉至山东高院。高院认为，验收合格是房屋交付的法定条件，涉案房产项目至今未予竣工验收不能交付使用，原审判令开发商向购房人交付涉案房屋欠当，判决撤销了一审法院的该判决。
购房人不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院裁定，驳回姜XX再审申请。最高人民法院认为《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。
二、案例评析 作为案涉房屋的出卖人，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，根据《建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例(2011修订)》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
山东东武律师事务所
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