双方分歧：孙某(原告)：房屋登记在孙某名下，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物权并未发生变更。房屋的物权仍属于孙某，李某应返还房屋。
李某(被告)：房屋买卖合同系有效合同，孙某应按照相关规定，继续履行合同，配合李某办理过户手续。
案件分析：笔者以为，法院应支持被告的观点。法院最终也采纳李某的观点，认定该房屋买卖合同系有效合同，驳回了孙某的诉讼请求。分析如下：
1、物权变更登记是物权发生变动的有效条件，但并非合同的生效要件，该买卖合同是合法有效的。物权法确立了物权变动的原因与结果相分离的原则，物权变动的原因合法就应该实现物权变动的结果。根据物权法第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案属于房屋买卖合同纠纷，过户登记手续仅是房屋转移的必要条件并非房屋买卖合同生效的条件。涉案房屋是原告的合法财产，其享有合法的处分权，原告与被告之间签订关于房屋的买卖合同，是其行使处分权的一种行为，这一行为是物权发生变动的原因。物权法确立了物权变动的原因与结果相分离的原则，物权变动的原因合法就应该实现物权变动的结果。物权法确立该原则的目的就是为了促使房屋买卖合同的双方更好地全面地履行合同义务，以保护健康交易的经济秩序。其不能因为原告没有履行协助被告完成物权变更的义务就免除其应该履行的义务，这是违背物权的该原则的。
2、涉案房屋设有抵押，该情形并不必然导致房屋买卖合同的无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
从该条的第二款来看，在本案中，只要是被告向银行清偿了全部债务就会使抵押权消灭。由此可见，物权法并没有将设有抵押权的房屋买卖合同认定为无效合同，为了充分保护抵押权人的合法权益，同时也为了保护合同的买受人的合法权利，物权法给了买受人一个救济的手段，那就是由买受人清偿该债务，使抵押权消灭。否则，抵押权人可以依据法律规定实现其抵押权。再者，依据物权法第一百九十一条第二款的规定，被告是可以直接向抵押权人清偿债务的，不管原告及抵押权人是否同意。由此可见，该买卖合同依然是有效的，由买受人清偿全部债务消灭抵押权，清除了原被告之间实现过户义务的障碍，被告就应该依约定协助被告办理过户手续。
3、原告的行为违背了合同法诚实信用的基本原则。诚实信用原则是合同法的帝王条款，也是民事诉讼法的基本原则之一。合同法的宗旨就是为了维护健康、有序的交易秩序。原告与被告之间的买卖合同是自愿合法有效的，任何一方应依约定履行合同义务。况且该合同的基本义务已经履行，原告已经向被告履行交付房屋的义务已达四年。
办案体会： 从法理上讲，原被告之争实际上是合同法与物权法在司法实践中的平衡问题。从情理上讲，由于房屋存在贷款，过户手续很难办理；再者由于房价的上涨，带来的巨大利益空间，使得出卖房屋一方，不惜一切代价来撕毁合同，以其取得这块房屋上涨价格的蛋糕或者说是与买房人平分这块蛋糕。这使得买房人很无奈也很无助，明明是我买的房屋，我用着，我住着但从法律上讲，它还不是我的。
笔者系被告方的代理人，虽然最终被告方的观点得到了法院的支持，但是该案并没有完结。双方还需要两个甚至于更多的诉讼才能彻底解决双方的纠纷。由于双方的分歧点是对立的，在具体办案过程中，无论是具体承办案件的法官还是双方的代理人，都做了大量的调解工作，但是由于分歧太大，最终也没有成功。
预防建议：1、在买卖二手房时要及时办理过户手续，以免双方日后发生纠纷。2、如果确实一时无法办理过户手续，也要在合同中约定大额的违约金，增加违约成本，以敦促双方守约。 山东贝特律师事务所
1 条记录 1/1 页
