21世纪经济研究院根据多地的房地产管理数据发现，30个典型城市(4个一线城市，15个二线城市，11个三线城市)的楼市成交在3月份的基础上再站高峰，4月新建商品住宅成交面积为2593万平方米，环比增长1.2%，同比增长61.0%，创下历史最高水平。
一线城市出现明显退烧，二三线城市成为楼市的“爆点”区域。过度火热的楼市之后，或将迎来降温。
5月9日，人民日报头版刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》，权威人士指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”
21世纪经济研究院认为，“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向，即修正此前过度的、高杠杆、“以房为中心”的房地产调控方向，改为适度的，去杠杆的以人为中心的房地产调控方向。
分城施策难以孤立实施
21世纪经济研究院对照近7年4月份的成交数据发现，今年4月份市场成交是近7年同期最好的水平，也是历史上最高水平。
相比2010年至2015年6年间的同期水平，2016年4月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。
21世纪经济研究院认为，用“异常火爆”四个字形容4月楼市亦不为过，且在一线城市频出楼市新政后，市场出现明显的分化和转移倾向，即在楼市新政下，一线城市楼市退烧，二三线城市领涨。
4月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。具体城市看，北上广深4个城市环比增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。
相比一线城市的明显降温，二三线城市楼市却转而成为市场的爆点。4月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1967万平方米，环比增长7.8%，同比增长88.3%，成交规模创下了2010年以来的月度最高水平。
典型三线城市的表现更为抢眼。4月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为312万平方米，环比增长2.6%，同比增长39.1%，对比2010年以来的月度数据，三线城市成交创下了历史新高。
21世纪经济研究院认为，一线城市4月份交易出现明显下滑，和沪深两市政策打压有关，政策的短期效应已经显现。
二线城市的购房政策要比一线城市宽松，而且房屋均价也明显低于一线城市，所以购房者会积极认购、加速成交，这使得同比增长态势较为明显。
而表现最为抢眼的三线城市之所以创下历史新高，更源于内外的两个因素：一方面积极去库存导向助推了住房消费;另一方面，一线及重点二线城市迎来楼市调控，而诸如北京周边的廊坊、上海周边的昆山、深圳周边的惠州等三线城市承接部分外溢需求，成交量上升。
21世纪经济研究院认为，支撑当前楼市上涨的根本因素并非刚需，而是投资甚至是投机性需求。在货币流动性较大的基础上，资金会随着市场和政策风向不断流动，并带来差异化的市场爆点，这也是当前和下一阶段决策层调控的难题，即影响楼市的关联性因素较多，分城施策难以孤立实施，跳不开城市间联动和整体性的调控政策方向。
下一步政策如何转向?
《人民日报》刊发“权威人士”的访谈中，亦多次谈到房地产。
21世纪经济研究院认为，在提及当前房地产时，“权威人士”多次预警当前的市场风险并提出了政策误区。
“权威人士”眼中的房地产风险和政策是：首先，一二线城市房地产价格上涨较快。其次，高杠杆背景下的楼市风险，处理不好，小事会变成大事。最后，过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险，并认为房地产泡沫等加剧了经济风险。
权威人士认为，恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。
“权威人士”提及当前楼市调控的政策误区是：第一，房地产定位存在误区，不能简单归为“保增长”，应回归自住型，严防投资、投机购房。第二，房地产去库存的政策方向存在误区，即多地存在过度杠杆化以及“以房为中心”而非以人为中心的去库存政策。要严防过度刺激，通过高杆杠等方式放大房地产泡沫。
21世纪经济研究院认为，“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向，即修正此前过度的、高杠杆、以房为中心的房地产调控方向，改为适度的、去杠杆的以人为中心的房地产调控方向。
结合权威人士的讲话，21世纪经济研究院认为，下一步的政策方向可能出现以下转向：
1.楼市依然延续去库存基调，因城施策的调控还将继续，但房地产调控将小幅收紧。房地产这类对经济全局影响较大的行业，还不能撤火过快。再加之三四线城市仍面临去库存难题，去库存政策仍将持续。
2.一二线城市刺激性政策出台的可能性降低。权威人士特别点名，“一二线城市房地产价格上涨较快”，这也是未来收紧调控的重点区域。21世纪经济研究院认为，截止到目前，深圳、上海、北京、苏州、南京等均加码调控，未来不排除其他房价上涨较快的重点城市小幅收紧调控。
3.房地产要回归自住型，将继续抑制投资投机性需求。21世纪经济研究院，“房子是给人住的”即意味着去库存时，将修正过度刺激的政策，抑制投资投机性购房需求。
4.刺激性的楼市调控或将在下半年终结，不能利用高杠杆刺激楼市。高杠杆必然带来高风险，21世纪经济研究院认为，诸如首付贷等高杠杆等过度刺激的住房政策也将被叫停。
5.修正各地由“去库存”为“以人为中心的去库存”。权威人士在专访中强调，去库存靠人的城镇化。21世纪经济研究院认为，这也是本次权威人士专访中释放的最重要的政策风向，未来房地产去库存的核心是“以人为中心的去库存”，而非“以房为中心的去库存”，二者有本质区别。
从当前地方政府采取的一些去库存手段来看，大多偏向于“以房为中心的去库存”。比如多地通过放开限购，降低首付比例，甚至是财税补贴等刺激住房消费。很多房子虽然卖了出去，但多是投资投机性需求，且空置率居高不下。
再比如多地出台鼓励农民进城购房的政策，通过降首付、财政、契税补贴等刺激住房消费，但并未有配套性的从农民转为新市民的新型城镇化方案。
综上所述，21世纪经济研究院认为，历经1年多的去库存政策后，楼市调控将步入下半场，将修正此前过度刺激、高杠杆、为去库存而去库存的楼市政策。这也将为持续高烧的二三线城市传来一丝政策凉风，以投资投机为目的的购房窗口期或将终结!21世纪经济研究院研究员 纪睿坤
