为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》及相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，市物价局、市住建局联合起草了《诸城市住宅物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界人士提出意见和建议。
《诸城市住宅物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》参见诸城市政府信息公开网、诸城新闻网、诸城信息港。
公开征求意见时间：2013年10月21日-11月21日，有关意见和建议可通过来电、网站发帖、电子邮件、信函等形式提出。
电话：0536-6068057
电子邮箱：zcwjj3339@163.com
特此公告。
诸城市物价局
诸城市住建局
诸城市住宅物业服务收费管理实施细则
（征求意见稿）
第一条 为规范我市住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省服务价格管理办法》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于诸城市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。
第三条 本细则所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对住宅小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。
第六条 市政府价格主管部门会同市政府住房和城乡建设主管部门（以下简称政府物业主管部门）按照价格管理权限，负责本市住宅物业服务收费的日常管理和监督检查工作。
第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点以及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市政府价格主管部门会同市政府物业主管部门制定在本市执行的基准价格及浮动幅度，报市人民政府批准并向社会公布。
非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。约定不一致的，可参照《诸城市普通住宅前期物业服务等级及服务内容》和《诸城市普通住宅前期物业服务收费基准价格》规定，协商确定具体收费标准。
满足部分业主、物业使用人需要提供特约服务和代办服务的收费，实行市场调节价，由业主、物业使用人与物业服务企业约定。
第八条 普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。
第九条 普通住宅前期物业服务实行分等级管理，物业服务项目包括综合管理服务、物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务五项。每项服务又根据服务内容、要求的不同分为五个等级，不同等级对应不同的收费标准，物业服务企业可以选择相同或不同的的服务等级进行组合确定物业服务内容和收费标准，所选五项服务等级对应的收费标准的总和为物业服务收费的基准价格，建设单位与前期物业服务企业可在基准价格上下浮动不超过20%的幅度内，协商确定具体收费标准，并在前期物业服务合同中约定。双方协商一致的，报市政府价格主管部门备案；双方协商不一致的，物业服务收费标准由市政府价格主管部门会同市政府物业主管部门根据住宅种类、服务内容、服务等级等情况确定。
第十条 通过协议选聘的物业服务企业，应在建设单位销售物业前，按照政府指导价的有关规定拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级和收费标准。通过招标方式选聘的物业服务企业，应在招标过程中明确所提供的物业服务等级和收费标准。建设单位与选聘的物业服务企业应签订前期物业服务合同。
第十一条 普通住宅物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。
物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同期限已满，对暂未成立业主大会，建设单位退出的小区，由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业召开联席会议，根据物业服务企业所能提供的物业服务内容及质量标准，选择物业服务等级，在对应的政府指导价的范围内拟定物业服务收费标准调整方案，并经半数的业主同意后合同约定报市政府价格主管部门备案。
前期物业服务合同期限未满, 业主委员会与物业服务企业另行签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
物业服务企业应当自与业主委员会或建设单位签订物业服务合同之日起十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料向市政府价格主管部门和市政府物业主管部门备案。
第十二条 普通住宅物业服务成本包括：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用（物业共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括门禁系统、电梯、天线、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。）；
（三）物业管理区域清洁卫生费用，不含垃圾处理费；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理公共区域秩序维护、安全防范费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
住宅区划内电力设施设备运行产生的电损费用不得列入物业服务成本，电损费用物业服务企业不得向业主另行收取。
第十三条 住宅小区内专业经营设施设备产权归专业经营单位的，其运行、维修、养护、更新费用不得计入物业服务支出或者物业服务成本。专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
业主专有部分的专业设施设备支出由业主承担。
第十四条 物业服务收费按法定房屋产权面积计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理产权证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计收。与住宅配套的储藏室和出售给业主的封闭式独立车库不得收取物业服务费。
改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。其收费标准原则上按本小区住宅物业服务收费标准的两倍内掌握，具体标准由物业服务企业与业主协商确定。
对普通住宅小区内承担义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非赢利性医疗卫生机构等的物业服务收费执行本住宅小区普通住宅物业服务费标准。
第十五条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月缴纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位缴纳。
物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。
业主或者物业使用人无正当理由拖延办理物业交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
房屋交付后长期空置（空置时间一年以上）的，一年内的物业服务费按正常标准收取；一年后的物业服务费按本住宅正常标准的70%收取。合同另有约定的，从其约定。
前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当减半收取，并在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
第十六条 实行前期物业服务的带电梯住宅，建设单位承诺免收电梯运行费用的，在承诺期限内，物业服务企业应按照所选服务等级对应的多层住宅物业服务收费基准价格确定物业服务收费标准。承诺到期后，按带电梯住宅相应基准价格确定物业服务收费标准。
第十七条 物业服务企业或经其同意的经营者利用属于业主共有道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行商业经营，应当征得相关业主或业主委员会同意，按照规定办理有关手续。物业服务企业所得净利润或经营者应当缴纳的租赁费属全体业主所有，其使用分配由全体业主或业主委员会决定。
第十八条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，建设单位或建设单位委托物业服务企业以出租的方式给业主、物业使用人的，承租人应交纳车库、车位租赁费。
车库、车位租赁费实行政府指导价。市政府价格主管部门会同市政府物业主管部门制定在本市执行的车库、车位租赁费基准价及浮动幅度，报市人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位或物业服务企业在规定的基准价和上下浮动不超过20%的幅度内以合同的形式约定。
车库、车位以出售的方式给业主的，业主不缴纳车库、车位租赁费。
第十九条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费，出售给业主的地上封闭式独立车库不缴纳停车服务费。
停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的费用。
普通住宅前期停车服务费实行政府指导价。具体收费标准按照第十八条第二款规定的程序核定。业主大会成立后，停车服务费标准由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。
业主或物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
已购买车位但未停放车辆的，停车服务费减半收取。
第二十条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，所收费用属全体业主。
业主大会成立前，车位场地使用费可以由物业服务企业取得半数以上业主委托（书面）收取，收取标准可参照我市制定的车位租赁费标准执行；业主大会成立后，物业服务企业可与业主大会以合同的形式约定代收车位场地使用费，收取标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定。
对车位场地保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的物业管理服务费用，物业服务企业应按规定比例从车位场地使用费中列支，不得向车位使用人另行收取停车服务费。业主大会成立前，支出比例按照车位场地使用费的20%确定；业主大会成立后，支出比例由业主大会与物业服务企业协商确定。
车位场地使用费的分配，由全体业主或业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金。
第二十一条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的，可以收取工本费。工本费由双方参照出入证成本价格协商确定。
第二十二条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。
除前款规定以外的其他外来车辆，停放时间不超过2小时（含2小时）的，不得收取任何费用；停放超过2小时的，经业主大会同意，可以收取一定数额的停车服务费，并报市价格主管部门备案。
第二十三条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当与业主签订服务合同，严格按照政府价格主管部门批准的用水、气、电、暖价格向最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，代收费用应当与物业服务费分开收取，并不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第二十四条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修的，应在装修前与物业服务企业签订住宅装修协议。装修期间，物业服务企业可向业主或物业使用人收取装修保证金，并在装修协议中约定装修保证金数额和用途。装修结束，经验收没有损坏物业共用部位、共用设施设备的，物业服务企业应将装修保证金自检查验收完毕之日起30日内退还业主或者物业使用人。损坏物业共用部位、共用设施设备的，损坏情况由市政府物业主管部门或者有资质的房屋中介机构界定。
装修期间对装修施工人员实行出入证管理的，不得收取任何费用。业主或物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。
第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、规章和政策，严格履行物业服务合同，做到服务标准与收费标准质价相符。
第二十六条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未标明的费用。
第二十七条 物业服务企业、业主委员会应当定期在物业管理区域内显著位置公告共有部分收益的收支账目。
第二十八条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳，并可向市政府价格主管部门投诉举报。
物业服务企业依约履行义务的，业主或物业使用人应当按时缴纳物业服务费，不得以任何理由拒绝缴纳。业主或物业使用人拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。但不得以断水、断电等方式强迫业主或物业使用人缴纳物业服务费。
物业产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费。
第二十九条 市政府价格主管部门对物业服务费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照市政府价格主管部门要求，如实反映情况，提供相关资料。
第三十条 市政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市政府价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规、规章予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制服务并收费的；
（五）不按规定实行明码标价的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。
第三十一条 市政府价格主管部门、物业主管部门未按照规定管理和监督物业服务的，由上级政府价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员的责任。
第三十二条 本细则实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本细则规定执行。
第三十三条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。
第三十四条 本细则由市政府价格主管部门、市政府物业主管部门按各自职责负责解释。
第三十五条 本细则自2013年 月 日起施行，有效期至 2017年6月30日。诸城市物价局、诸城市房产管理局转发的《潍坊市城市住宅小区物业管理服务收费试行办法》的通知（诸价字[2002]第5号）文件和诸城市物价局、诸城市住房和城乡建设局印发的《诸城市住宅电梯运行维护收费管理暂行办法》（诸价字[2010]12号）文件同时废止。
